El reciente Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, ha establecido en sus 5 primeros artículos las bases mediante las cuales se podrá solicitar una MORATORIA O APLAZAMIENTO a los arrendadores con referencia al pago de la renta.
1.- ¿Qué puedo solicitar?
Si ya has llegado a un acuerdo por escrito entre arrendatario y arrendador, puedes dejar de leer, habrás de regirte por dicho acuerdo, salvo en contados supuestos.
Si no has llegado a ningún acuerdo, el arrendatario podrá solicitar al arrendador UNA MORATORIA O APLAZAMIENTO. Lo único que se puede solicitar es que se demore el pago, sin penalizaciones y sin pagar intereses.
Solo será obligatorio conceder esa moratoria para aquellos arrendadores que tengan la categoría de empresa o entidad pública de vivienda, gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin tener en cuenta garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2.
A.- Cuando el arrendador sea empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, éste debe aceptar necesariamente la petición del arrendatario.
La moratoria tendrá una duración similar a la del estado de alarma y sus prórrogas. Tras la finalización del estado de alarma se podrá prorrogar la moratoria, una por una, siempre que se sigan cumpliendo los requisitos y con un máximo de cuatro meses de duración.
La renta aplazada habrá de devolverse mediante el pago fraccionado de las cuotas aplazadas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en que finalice o bien el estado de alarma el bien el plazo máximo de moratoria fijado en cuatro meses y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento. (Si el contrato de arrendamiento finaliza en el plazo de 6 meses, el fraccionamiento se tendrá que devolver teniendo en cuenta esa duración restante de 6 meses).
2.- Cuando el arrendador no es ni empresa, ni entidad pública de vivienda, o gran tenedor, el arrendador NO ESTÁ OBLIGADO a aceptar la solicitud del arrendatario, aunque el texto desprende la conveniencia de negociar, lo que podrá tenerse en cuenta a efectos de evicciones futuras, incumplimientos etc, tampoco se especifica ni su duración, ni su importe.
En este segundo caso, si se llega a un acuerdo entre las partes, el arrendador podrá hacer suya la fianza para destinarla al pago parcial de alguna o algunas mensualidades de renta. No obstante lo anterior, como esa fianza estará ingresada en las cuentas de la Administración Autonómica, habrá de solicitarse a la misma su devolución, y ésta tarda meses en devolverla, por lo que no sabemos si saldrá a cuenta realizar este paso.
2.- ¿Quién puede solicitarlo?
Podrán solicitar la moratoria a los arrendadores aquellos arrendatarios personas físicas o jurídicas que tengan la condición de autónomos o pymes, que sean parte en un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y cumplan los requisitos del artículo 3 del Real Decreto antes mencionado:- Autónomos:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- Pymes:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Esto es:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
3.- ¿Cómo lo solicito?
Mediante escrito al arrendador, justificando el cumplimiento de los requisitos establecidos anteriormente, que se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
4.- ¿Existe plazo para realizar la solicitud referida?
Un mes desde el 23 de abril de 2020.
5.- ¿Qué consecuencias puede tener el solicitarlo falseando los datos o sin cumplir los requisitos?
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Si les resta cualquier cuestión, quedamos a su disposición en los medios habituales.