Casi todos los que vivimos en una comunidad de propietarios hemos oído hablar de los famosos “elementos comunes”. En el contrato de compraventa, en la escritura y en las juntas de vecinos siempre se mencionan, pero hay veces que no terminamos de saber qué es un elemento común.

La respuesta a dicha cuestión nos la brinda el artículo 396 del Código Civil, según el cual “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”

El precitado artículo nos proporciona un listado que podemos consultar para conocer si éste o aquel elemento existente en nuestra comunidad puede ser considerado como elemento común. Pero el listado no es  exclusivo ni excluyente, por lo que convendría conocer cuáles son las  características aplicables a todos ellos y, de esta forma, poder conocer si un servicio, zona o construcción tiene la consideración de “elemento común”.

De esta forma:

a)      Aunque parezca  de perogrullo, un elemento privativo no será un elemento común. ¿Y qué es un elemento privativo? Pues son aquellos espacios que pueden ser aprovechados por sus dueños de forma independiente,  así como aquellos  elementos arquitectónicos o instalaciones que están comprendidos dentro de su espacio y sirven exclusivamente al propietario.

b)      El elemento común es indivisible y no se puede separar de la parte privativa de la que forma parte, es un anejo inseparable por lo que solo podrá ser transmitido junto con la parte privativa.

c)      El elemento común da servicio a todos los propietarios y puede ser usado por todos ellos (salvo que en el título constitutivo se establezca que es un elemento común de uso privativo, como es el caso de muchos patios de luces).

Con todo ello, ya tenemos una idea mucho más acertada de qué es un elemento común y por qué tengo que pagar la derrama que se ha instaurado para la reparación del mismo (ej: reparación de fachadas, terrazas, etc.)

Como siempre, si les resta cualquier cuestión o sugerencia, no duden en ponerse en contacto con nosotros.