Como ya indicamos en artículos anteriores, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina en el ámbito de la comprobación de valor de bienes inmuebles, determinando que, el método de valoración consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente ya no sirve para determinar el valor real de los inmuebles, salvo que se complemente con una comprobación directa, esto es, una pericial. A estos efectos se pronunció la sentencia referida reflejando expresamente que “el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.
A día de hoy, ya no cabe duda, la pericial es obligatoria si se quiere utilizar dicho método basado en el valor catastral y en coeficientes. No obstante lo anterior, parece ser que a las distintas administraciones comunitarias no les resulta rentable que se produzca tal visita del perito, por lo que se están “inventando” otras fórmulas para saltarse tal obligación.
De esta forma, hemos tenido conocimiento que varias Oficinas liquidadoras, dependientes de diferentes administraciones de las Comunidades Autónomas sortean dicha obligación de enviar un perito a efectuar la comprobación utilizando diversas técnicas.
Por ejemplo, podría darse el caso que usted recibiera una comunicación de su Oficina Liquidadora, realizando la comprobación de valor conforme a un método elegido por ésta, pero requiriéndole para que aporte cualesquiera pericial privada que usted posea, fotografías, etc, así como indicándole que si usted quiere que un perito visite específicamente su vivienda, habrá de solicitarlo por escrito. Podría incluso la administración indicarle que si no comunica por escrito su voluntad de que se proceda a realizar la visita pericial, usted estaría eximiendo a la propia administración de su obligación de realizarla.
Ante estas actuaciones de la Administración, habrá que estudiar cada caso en concreto y “barruntar” cómo se podrían tomar nuestras actuaciones en un futuro procedimiento. Aunque lo que está claro es que es la Administración la que tiene la carga de la prueba de dichos extremos y no parece razonable que, mediante un simple requerimiento al contribuyente, se libre de dicha carga. De tal manera que, siguiendo la doctrina del Supremo, si la propia Administración no insta la visita del perito, cuando ésta es obligatoria, será dicha Administración la que correrá con las consecuencias de no cumplir con su carga de la prueba.
En definitiva, lo más sensato en estos casos es que consulte con su asesor o abogado habitual y que le indique los pasos que debe seguir en cada momento. En Ofigem, como siempre, quedamos a su entera disposición para resolver cualesquiera dudas que les surjan al respecto.